LA FIDUCIA INMOBILIARIA: UN VEHICULO PARA INVERSIONES TRIBUTARIAMENTE ATRACTIVO.

Por Abg. Gustavo Ortega Illingworth, LLM, y,

Abg. Ana Cristina Veintimilla

La economía de nuestro país ha ido cambiando paulatinamente; en la actualidad estamos dolarizados y con una población de edad productiva en aumento.  La satisfacción de la necesidad de vivienda, garantizada por la Constitución como uno de los derechos principales de los ciudadanos ecuatorianos, ha sido asumida en gran parte por el sector privado ante el auge de demanda propiciado por la estabilidad económica proveniente de la dolarización y en respuesta a la poca iniciativa del sector público en generar ofertas.  Son estas circunstancias del mercado las que permiten avizorar que el negocio inmobiliario en el Ecuador seguirá siendo atractivo en el futuro para inversionistas y promotores y por ello nuevos actores aparecerán en el mercado para diversificar la oferta y competir con precios, por lo que el sector, en beneficio del mercado, enfrenta el reto de lograr eficiencia para que sus productos continúen siendo accesibles al mercado y no pierdan competitividad. 

Para alcanzar eficiencia, la adecuada estructuración del negocio inmobiliario pasa a adquirir gran relevancia para constructores y promotores. En este aspecto, el fideicomiso ha jugado y mantiene un importante rol como vehiculo para llevar a cabo proyectos de desarrollo inmobiliario, no solo por la versatilidad y seguridad que ofrece a las partes involucradas en el proyecto, sino también por los beneficios de tipo económicos que en materia tributaria, a través de este instrumento, se pueden alcanzar y que en esta entrega buscamos desarrollar, pues sin bien es cierto que el fideicomiso como patrimonio autónomo diferente del de sus constituyentes, de la fiduciaria y de sus beneficiarios, es considerado por nuestra ley, para efectos tributarios, como una sociedad con personalidad jurídica independiente, y por ello, sujeto pasivo de impuestos sometido a las normas de tributación ecuatorianas como cualquier sociedad o persona natural residente en el Ecuador, éste ha sido dotado de un régimen especial que solo aplica para esta figura.

En materia de Impuesto a la Renta por ejemplo, los resultados producidos por el fideicomiso pueden tributar de cualquiera de las siguientes dos maneras, una, a nivel del fideicomiso, siendo éste responsable de liquidar su impuesto, declararlo y pagarlo siguiendo las mismas normas establecidas para las sociedades en esta materia; o en su defecto, distribuyendo su resultado antes de impuesto a la renta a los beneficiarios del fideicomiso para que sean éstos quienes liquiden, declaren  y paguen el impuesto,   estando el fideicomiso simplemente obligado a la presentación de una declaración informativa al Servicio de Rentas Internas en la que hará constar la situación del fideicomiso sin que ésta resulte en impuesto a pagar alguno.

Lo anterior constituye sin lugar a dudas una ventaja que otras modalidades tradicionalmente utilizadas por la industria como lo son el consorcio o las asociaciones no contemplan, cual es, la posibilidad de que los promotores o inversionistas decidan a su conveniencia, desde donde desean asumir el impuesto a la renta.

Si es el caso que los beneficiarios del fideicomiso fueren personas naturales cuyo nivel de ingresos les permite tributar impuesto a la renta a una tarifa menor del 25%, a éstos les sería más interesante que los resultados del negocio no sean objeto de impuesto a nivel del fideicomiso para evitar que éstos tributen a una tarifa del 25% sino por el contrario, estén gravados con una tarifa menor. En tratándose de beneficiarios personas jurídicas, esta posibilidad de que el fideicomiso no pague impuestos por sus ingresos, significa que las personas jurídicas tributarán por los réditos provenientes del fideicomiso a la tarifa del 15% si es que decidieren acogerse al descuento del 10% por concepto de capitalización de utilidades.

Si los beneficiarios fueren extranjeros no residentes en el Ecuador, a ellos les convendrá que el fideicomiso sí tribute por sus ingresos para evitar que en la distribución se genere la retención del 25% por ingresos enviados al exterior a falta de tratado tributario que la reduzca.  De esta manera, los resultados del fideicomiso una vez que éste ha declarado y pagado el impuesto a la renta que corresponda sobre ellos, constituyen ingresos exentos para sus beneficiarios y por consiguiente estarán libres de retención alguna.

Por otro lado y en lo que respecta a los impuestos que gravan las transferencias de dominio de inmuebles como lo son, la Alcabala Municipal y el Impuesto a la Utilidad en la Venta de Inmuebles o Plusvalía, importante resulta notar que las transferencias de dominio a favor de un fideicomiso por ley están exentas de ellos, pues el aporte a la fiducia no se considera generador de riqueza sino mas bien, al decir de varios autores, se trata de un acto de confianza o un acto neutro en el que el ingrediente de onerosidad o gratuidad concebido como hecho generador de los antes mencionados impuestos, no existe. Lo anterior viabiliza que las transferencias de inmuebles a fideicomisos inmobiliarios, al no generar costos importantes calculados sobre la cuantía de ellas, sean registradas por éstos a su valor de mercado, lo cual, le permite al proyecto, costear su inventario con el componente del valor real de la tierra y tributar sobre su resultado, a diferencia de lo que ocurre en otros negocios instrumentados bajo figuras jurídicas distintas a la del fideicomiso, en donde la transferencia de dominio a valor de mercado, por sus costos, resulta prohibitiva, con el consiguiente efecto de que los resultados del negocio, calculados sobre un costo de tierra muy inferior a la realidad, estarán sujetos a una excesiva tributación. 

Todo beneficio tiene su costo, y en el caso del fideicomiso, éste está representado por los honorarios de la fiduciaria, su mantenimiento anual y los derivados del hecho que la administración del mismo está en manos de un tercero. Sin embargo, como dice el dicho “Paris bien vale una misa”, en definitiva, se estará al análisis de costo beneficio que en cada caso se deberá efectuar para determinar si los beneficios mencionados anteriormente como complemento de otras consideraciones en el campo estratégico, financiero y comercial, convierten al fideicomiso como la alternativa más adecuada para instrumentar un determinado negocio inmobiliario.

FIDEICOMISO INMOBILIARIO: UNA ESTRATEGIA SEGURA Y RENTABLE

PARA LLEVAR A CABO UN PROYECTO

Por : Ab. Marco Angelo Ottati S.

El negocio inmobiliario es una de las actividades económicas más importantes a escala mundial, ya que es uno de los puntales del crecimiento de la economía y de la generación de empleo, pero el emprendimiento de un proyecto inmobiliario conlleva grandes desafíos para sus actores. Frente a esta situación hay que buscar nuevas estrategias en las que confluyan los diversos intereses y necesidades que se presentan en el desarrollo del negocio. El fideicomiso inmobiliario es una de las mejores opciones a considerar.

Aunque en el Ecuador el negocio inmobiliario ha pasado por momentos difíciles debido a la crisis financiera y a la falta de confianza, en los últimos años ha tenido un repunte muy interesante. La pregunta más importante de responder es cuál es la manera segura y rentable de llevarlo a cabo, sea usted un promotor, un constructor, un inversionista, un propietario de tierras o un consumidor final.

Tradicionalmente en el Ecuador se han utilizado para el negocio inmobiliario, contratos de asociación y constitución de compañías.  En la actualidad en el mundo entero, los bancos, las grandes empresas y los gobiernos han elegido la figura del fideicomiso como nuevo instrumento para canalizar distintas alternativas de negocios e inversión. Éste es un mecanismo mediante el cual una persona natural o jurídica entrega bienes para constituir un patrimonio autónomo administrado por un fiduciario con el objetivo de cumplir la finalidad establecida en el contrato.  No obstante que éste puede tener diversos objetivos, en esta entrega nos ocuparemos únicamente del fideicomiso inmobiliario.

El fideicomiso inmobiliario es una opción transparente y segura para todas las partes comprendidas en este negocio, pues a través de cláusulas estrictas, estipuladas con anticipación, se pueden determinar todos los aspectos del proyecto incluyendo dónde y cómo se deben invertir los recursos, las condiciones para la construcción, los deberes y derechos de cada una de las partes, los contratos de obra, auditorias, comercialización, venta y asignación de utilidades, entre otros.

Otra razón por la cual la figura del fideicomiso resulta atractiva, es porque éste crea una excepción al concepto de patrimonio universal como garantía de obligaciones. En efecto, éste permite la creación de un patrimonio separado y distinto al de las partes involucradas tanto así que la quiebra de cualquiera de las partes no significa la quiebra del fideicomiso y los acreedores del fallido no tienen acción alguna contra el fideicomiso. Dicho de otro modo, cualquier contingencia o circunstancia ajena al negocio que pudiere afectar el patrimonio de cualquiera de los participantes del emprendimiento inmobiliario, no tiene incidencia alguna en la integridad patrimonial del fideicomiso. Todo lo invertido en el fideicomiso es de propiedad exclusiva del mismo, que es inembargable por Ley ni puede ser sujeto a ninguna medida precautelatoria o preventiva. Así, esta peculiaridad brinda tranquilidad a todos los actores dentro de un proyecto inmobiliario.

Este patrimonio autónomo que goza de personalidad jurídica propia, es representado y administrado por un fiduciario, que debe ser una Administradora de Fondos y Fideicomisos legalmente establecida en el país y actúa como un tercero imparcial encargado de la operación controlando la gestión del negocio y la distribución de las ganancias. Esta otra peculiaridad otorga transparencia e independencia entre promotores, inversionistas y beneficiarios, teniendo como fin principal que los aportes por ellos invertidos sean canalizados única y exclusivamente hacia la ejecución exitosa del proyecto, evitando de esa forma el desvío de los recursos para fines distintos a los ofrecidos.

Los proyectos inmobiliarios administrados por fideicomisos, se vuelven así atractivos para las instituciones del sistema financiero, en virtud de que bajo esta figura minimizan los riesgos del proyecto, reduciendo el riego crediticio. Esto permite conseguir no sólo recursos a una mejor tasa de financiación, sino que aumenta considerablemente la capacidad de endeudamiento del proyecto.

Otra de las ventajas importantes de constituir un fideicomiso para realizar proyectos inmobiliarios es el uso de la titularización, que consiste en emitir títulos valores respaldados por los bienes o derechos transferidos al fideicomiso para ser colocados y negociados en la bolsa de valores en oferta pública, incrementando su liquidez y disminuyendo la dependencia a las fuentes tradicionales de crédito.  En un medio como el nuestro, donde las disponibilidades de crédito son limitadas y donde además de los particulares dispuestos a invertir, ciertas instituciones del sector público están obligadas a participar en el mercado bursátil, la figura de la titularización en el fideicomiso inmobiliario se vuelve muy atractiva. Por ejemplo, el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, en lo que va del año hasta el mes de julio, ha invertido treinta y siete millones de dólares en compra de títulos de proyectos inmobiliarios.

En el caso del fideicomiso inmobiliario se encuentran sujetos a titularización todos los activos existentes en el proyecto y todos los derechos sobre los ingresos que se esperan que existan en el futuro, en consecuencia gran parte de sus necesidades financieras podrían ser captadas del mercado bursátil, hoy constreñido a papeles de renta fija emitidos por instituciones financieras públicas o privadas y el Estado, y ávido de nuevos instrumentos de inversión.

Concluimos diciendo que el fideicomiso inmobiliario constituye una herramienta creativa y eficaz para estructurar proyectos de desarrollo inmobiliario dentro de un especial marco de protección y seguridad jurídica para promotores, inversionistas y compradores, que los interesados deben analizar.